第十二条 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

　　【释义】 本条是关于土地变更登记的规定。

　　一、本条是对原土地管理法第十条的修订。原土地管理法第十条规定，依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书。本条对原土地管理法第十条的修订为：一是增加了改变土地“用途”也需要进行变更登记。增加这一规定，主要是因为同修订后的土地管理法所规定的土地用途管制制度相衔接。土地用途变更登记是土地用途管制的重要手段，因为土地用途是土地权利的重要内容，土地权利未经登记不受法律保护；土地用途是依照土地利用规划确定的，改变用途要审查其是否符合规划；变更土地用途应进行合法的审批，通过变更登记可以有效地进行监督；土地用途决定土地价值，通过土地用途变更登记有助于保证国家土地收益。二是将“必须办理土地权属变更登记手续，更换证书”修订为“应当办理土地变更登记手续”。将“必须”改为“应当”主要是考虑到这种行为是一种民事权利的保护问题，该权利的行使一般应由当事人自己来决定，不宜完全靠行政手段来解决。

　　二、本条所讲土地变更登记是指国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地建设用地使用权及土地的用途发生变化（即初始登记的内容发生变化）由土地使用者、所有者到登记机关进行的登记。土地使用者、所有者在初始登记发生变化后，应进行变更登记。土地使用权、所有权的转移不经变更登记的，不具有法律效力，即不仅不能以其权利变更对抗第三人，而且在当事人之间也不发生权利变动的后果。

　　三、依法改变土地权属和用途应当办理土地变更登记手续的，主要包括下述情形：

　　1．非农业建设用地，在工程竣工一个月内，由土地使用者按规定的程序申请复查后再正式办理土地变更登记。

　　2．依法通过土地有偿出让、转让取得国有土地使用权的，应持出让、转让合同，向土地行政主管部门申请土地登记。

　　3．因赠与或继承、买卖、交换、分割地上附着物引起土地使用权转移的，应持有关的合法证明文件，向土地行政主管部门申请土地变更登记。

　　4．因农用土地交换、调整引起土地使用权或土地所有权变更的，应由双方持协议和有关文件到土地行政主管部门申请土地变更登记。

　　5．宗地合并或一宗地分割为两宗以上宗地时，有关各方应持合并或分割协议书及其他合法的证明文件到土地行政主管部门申请土地变更登记。

　　6．因机构调整、企业兼并等原因引起土地权属变更的，变更的各方应持有关的合法证明文件到土地行政主管部门申请土地变更登记。

　　7．抵押由土地出让、转让取得的国有土地使用权，抵押人与抵押权人应持国有土地使用证和抵押合同到土地行政主管部门申请土地抵押权登记。同一宗地多次抵押时，土地行政主管部门依据收到抵押权登记申请的先后为序进行登记。因债权转让申请土地变更登记时，原抵押权登记次序不变动。因处分抵押财产而取得土地使用权的，抵押人和新取得土地使用权的单位或个人，应共同到土地行政主管部门申请土地变更登记。

　　8．因土地征用、划拨、土地使用权依法收回、抵押终止或因自然灾害等原因，土地使用权或所有权消灭的，土地使用者、所有者，应持有关证明文件到土地行政主管部门申请注销土地登记。经土地行政主管部门审核，报县级人民政府批准变更或注销土地登记，吊销土地证书。

　　9、因更改土地使用者、所有者的名称、地址，或因变更土地的主要用途和因错、漏登记的，应由土地使用者、所有者，持有关证明文件到土地行政主管部门申请土地变更登记。

　　四、提交证书与核发证书。凡申请土地使用权、所有权变更登记的，除上述需要提交的文件资料外，必须向土地行政主管部门提交原土地证书。土地行政主管部门根据土地使用者、所有者申请变更土地登记的申请书经地籍调查、审核，符合变更土地登记规定的，报人民政府批准后，变更注册登记，更换或更改土地证书，地籍图、土地归户册（土地归户卡组装）作相应的更改。