据深圳市政府提请市人大常委会审议的修法说明透露,以深圳市房地产权登记中心名义核发的房产证有62万余本,且目前尚在继续发证。据介绍,这62万余本由深圳市房地产权登记中心核发的房产证,与条例规定的登记主体不符,存在主体上的瑕疵,为避免登记行为不必要的反复和权属长期处于不确定状态,急需对这一登记行为进行补正。

房产证无效引发诸多诉讼

条例规定,登记机关即登记主体为市房地产行政管理部门。2007年施行的物权法规定,不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。自2009年起,深圳市编办明确“房地产权登记中心(深圳市规划和国土资源委员会下属事业单位)统一集中负责全市房地产权登记工作”。尽管该登记中心受深圳市规划和国土资源委员会委托核发房产证,但却没有法律上的依据,在法律上是无效的。

2011年8月,深圳市龙岗中心城19区华业玫瑰郡的3位业主,将深圳市规划和国土委及房地产权登记中心告上法庭,要求撤销现有房产证并重新核发房产证。业主们认为,事业单位不是行政机构,虽然可以接受规划国土部门委托从事登记管理工作,但应以规划国土部门名义进行,由规划国土部门对外承担责任。

针对质疑,深圳市规划和国土委曾回应称,登记中心隶属规划国土委,主要职责来源于党政机关的编制文件,其作出的房地产转移登记行为是有关编制文件赋予的职责,因此其核发的房产证符合法定程序,是合法有效的行为。规划国土委可以对这些房产证的效力予以确认,并承担由此产生的法律后果。

深圳市政府法制办主任王璞表示,《深圳经济特区房地产登记条例》于1993年7月1日起施行,但2007年物权法施行,导致实际操作上一定程度的脱节,产生了大量以登记难、登记主体及责任为焦点的行政诉讼、信访,危及房地产登记公示的公信力,对交易秩序带来负面影响。

拟确认房产法定登记机构

条例修正案草案拟规定深圳市房地产主管部门负责对特区房地产登记工作进行指导,监督深圳市房地产权登记中心履行职责,深圳市房地产权登记中心负责集中统一办理特区房地产登记,这意味着登记中心被授权作为法定登记机构。

除授权外,修正案草案还对之前深圳市房地产权登记中心已核发的房产证的效力予以追认,这也意味着62万余本房产证与更早前国土部门颁发的房产证,具有同等法律效力。

深圳律师谢兰军认为,此次提请审议的修正案草案体现了深圳市有关部门站在群众的角度与时俱进,能够根据现实中存在的法律滞后性问题作出改进。另一方面,深圳市编办在2009年关于登记主体的规定属内部文件,并不具备法律效力,政府部门在履行职责的同时也要依法行政,从而保障政府的公信力以及市场交易的有序进行。

立法解决“办证难”问题

根据现行条例规定,建筑物所有权初始登记资料共七项,但有的材料已与现行立法规定不一致,如“竣工验收证”已变为“竣工验收合格证明(备案)”；有的实际与房地产登记无关,如“建筑设计总平面图、建筑物竣工图”等。

这些问题的存在,往往导致“办证难”,不利于房地产权利的确认和交易秩序的维护。此次修改将规范相关表述,剔除与登记无关的建筑许可证、施工许可证、建筑设计总平面图、建筑物竣工图等四件无关材料,提高登记效率,减少办证迟延引发的纠纷。

而针对深圳市民反映的“程序繁多,效率低下”的办证难题,修正案草案拟简化相关环节。如房地产证遗失补发的,除由当事人在指定报纸上刊登遗失声明(200元左右)外,还须由登记机关作出补发公告,公告期六个月,公告费昂贵(3000元),费时耗财。修正案草案删去了“补发公告”环节,以简化程序、提高效率,同时减少当事人经济负担。

此外,房地产登记错误可能造成巨大损失,带来巨大赔偿责任。修正案草案明确了登记机构的相关责任,要求登记机构建立登记赔偿资金或向保险机构投保责任险,具体办法由深圳市房地产主管部门会同市财政等部门另行制定。