今年3月底4月初，兰德咨询总裁宋延庆就去年房地产市场成交连续下滑，但大多数房地产上市公司的业绩不跌反涨的现象，质疑地产上市公司的年报失真。除了销售业绩和财务业绩不同步的因素，还有什么原因让地产商的业绩看起来如此漂亮。

宋延庆介绍说，包括上市房企的营业收入、销售额，以及效益类指标如净利润、净资产收益率等都是上市房企可以在年报中 “粉饰”的方面，从而达到“美化”业绩曲线的目的。

未结算收入逐年“滚动”

《每日经济新闻》记者通过查阅多家上市房企年报数据发现，很多房企的营业额和销售额两大指标的数据存在较大反差，例如中国奥园2008年至2011年的营业收入分别为6.19亿元、23.64亿元、24.42亿元以及30.22亿元，而合约销售额则分别为11.14亿元、28.77亿元、47.62亿元以及50.16亿元，两项指标间的差额分别达到4.95亿元、5.13亿元，23.20亿元和19.94亿元，近两年来差额有逐渐扩大的趋势。依据上述数据，2008年至2011年，中国奥园营业收入占合约销售额的比例仅为54.8%。

宋延庆指出，其对超过100家上市房企的财务数据进行分析得出，房地产行业整体上营业收入占合约销售的比例约在70%~80%。

出现上述情况的房企不在少数，宋延庆还指出，只要与业主签订了合同，其销售金额就可录入到合约销售额，但由于首付款或者按揭款可能无法如期支付的原因，合约销售有一部分是无法计入营业收入的。

也正是这样，一些上市房企便利用这一“合理合法”的规则，主动将一部分合约销售额不计入营业收入，而是选择向下一个财年“滚动”，这样一来，只要操作手法得当，上市房企连续几个年度的业绩曲线就会比较平稳，不至于出现业绩的大起大落。

股权交易“补偿”净利润

宋延庆指出，利用重组、股权交易等方式致使损益类数据出现变动，便可达到“粉饰”效益类指标的目的。

以中粮地产为例，2010年，中粮地产合并上海加来房地产有限公司，使得2009年中粮地产的营业利润总额从3.73亿元调升至4.45亿元，其2009年净资产收益率也由10.49%调升为12.06%。

宋延庆表示，类似做法也属常见，但与规模类指标相比，效益类指标的“粉饰”却颇具“学问”。例如，一些上市房企会将只占部分权益的项目产生的全部利润划归到该公司名下，这样利润就会出现大幅增加，如此一来，如果合作双方都采取这样的操作手法的话，整个行业的利润数据就会出现较大规模的重复，对股东或者投资者来说，就不是可供参考的真实数据。

“粉饰”也需计划得当

从中国奥园营业收入和合约销售两大指标来看，2008年至2009年4年间虽然与行业的整体走势趋同，但起伏则比较大，宋延庆对此认为，其对于财务报表的“粉饰”做得并不是很理想。

宋延庆指出，由于在营业收入和合约销售的“粉饰”大多数是通过众多项目间的平衡来实现的，所以项目较多的公司操作起来更为便利，而对于一些项目较少的中小型上市房企来说，就比较有难度。

“粉饰”财务报表对于企业来说，虽然可以美化业绩曲线，但却给股东或者投资者提供了未必真实有效的参考数据，对于外界来看，财务报表反映出的未必就是企业真实的财务状况。

这种“粉饰”财务报表的手法是否是一颗不定时“炸弹”？宋延庆在回答这个问题时指出，这颗“炸弹”是否会被引爆就看企业在操作手法以及计划上是否处理得当了，与企业的发展战略相类似，对于财务报表的 “粉饰”也需要“中长期规划”。