“这是近年来国家大力发展租房市场的又一重磅文件”，北京一家券商人士激动地说到。
没错，这一重磅文件就是指近日中国证监会和住房城乡建设部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（下称30号文），这也被市场上认为是首个资本市场支持租购并举的政策落地，而这一政策中特别提出了“试点发行”。
“凡涉及房地产投资信托基金（REITs），从各部委历年颁布的文件看，其措辞基本是研究、支持、推动/推进房地产投资信托基金（REITs），而30号文则明确提出‘试点发行’房地产投资信托基金（REITs），所以这更让人期待”，观韬中茂律师事务所合伙人崔相伟向小编表示到。
雄安新区为优先支持领域
“在我看来，30号文可以总结成三点，分别是项目进行前明确鼓励和支持的范围、项目进行过程中提高审批效率和项目进行全程中的风险控制”，一家券商人士表示，这是近年来国家大力发展租房市场的又一重磅文件，这从基础范围上设定了什么样的租赁住房是政策支持的领域，给相关企业提供了明确的政策指引。
火山君注意到，30号文所提及的“住房租赁资产证券化产品”，是指发行人（主要为住房租赁企业）以租赁用途的不动产或其产生的现金流为底层资产而发行的各类证券化产品，是一种中等风险、中等收益的投资品种。
本次两部委强调优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域、利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。业内人士就此表示，通过明确优先范围，交易所可以在内部处理上对上述限定项目有所倾斜，提高审核该类资产证券化产品的力度。
同时，两部委还提出重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）。
当然，也不得不承认目前住房租赁资产证券化还存在一些难点。东吴证券固定收益总部罗佛传首先向小编提出的就是税费成本较高，涉及的税费包括增值税、物业转让的契税、所得税和印花税等，且存在重复征税的问题。这一点也与观韬中茂律师事务所合伙人崔相伟不谋而合。另外，前述北京的券商人士也向小编表示，REITs在国外蓬勃发展主要是由于它可以在一定程度上获得税收优惠，包括所得税和资本利得税。所以作为支持REITs发展的重要举措，接下来也希望相关部门推出税收优惠政策。
此外，罗佛传还表示，住房租赁业务回报率较低，如北京、上海的住宅租金回报率基本低于3%，光靠租赁回报率很难覆盖资产证券化产品的收益率。目前国内已经发行的类Reits产品更多的是看好未来土地的增值收益。还有就是类REITs的退出还是以原始权益人或第三方收购为主，还无法实现发行公募REITs的方式退出。
试点运发行令人期待
值得注意的是，在前述中，最引起市场讨论的就是政策的重点支持领域，而且小编也注意到三个关键词：“权益类”、“债权性质”和“试点发行”。
观韬中茂律师事务所合伙人崔相伟向小编解释道：“政策重点支持权益类产品，而这个权益类产品意味着排除了主要通过向发行人发放贷款、收取固定收益的产品结构类型，例如目前市场上的类“REITs”产品基本是“股+债”的结构，因此就不包括在内”。根据CNABS数据显示，今年3月由保利集团作为原始权益人的REITs产品，是国内首单完成发行的央企租赁住房REITs。
“积极推动多类型债权性质的资产证券化产品，这个债权性质的产品就是包括以“股+债”形式构建现金流的类“REITs”产品、纯债权构建现金流并以租金质押的产品”，崔相伟继续向小编介绍到。
而关于“试点发行”，崔相伟强调称，凡涉及房地产投资信托基金（REITs），从各部委历年颁布的文件看，其措辞基本是研究、支持、推动/推进房地产投资信托基金（REITs），而30号文则明确提出“试点发行”房地产投资信托基金（REITs），所以这更让人期待。不过，崔相伟也坦言，30号文并没有明确REITs试点的具体安排，未来如何试点，还需看证监会进一步安排。
REITs产品再出“首单”
伴随着新政策落地，火山君（微信公众号：huoshan5188）同时发现，一只新的类REITs产品也获得深交所评审通过，成为国内首单由专业化机构托管的长租公寓类REITs，这就是由华泰证券资管担纲管理人的华泰佳越-中南寓见资产支持专项计划（简称“中南菩悦浦寓类REITs”）。
其实说到长租公寓，2017年可以说是我国发展长租公寓的元年。小编注意到，2017年出现了多项以长租公寓为标的的资产证券化产品，包括租金收益权ABS、类REITs、CMBS、ABN、房地产基金、信用贷等。
根据申万宏源之前统计，目前市场上已有7单长租公寓ABS发行，供给融资规模达451亿元，其中魔方与自如的ABS均为轻资产代表，不持有物业，仅负责运营与租金收取，其余ABS对租赁物业持有所有权，可享受资本升值的利益。“资产证券化的发展是大的政策引导方向，未来将大幅改善长租公寓的现金流与回报率”，业内人士对此评价道。
小编了解到，中南菩悦浦寓类REITs物业资产为浦寓集中式公寓，由中南菩悦（中南集团和菩悦资产合作的地产基金创新平台）投资并持有，引入专业化机构化公寓运营商小寓科技旗下安间（寓见升级版企业）担任物业运营方。
“租赁住房前期建设及改造投入大，回报周期长，盈利途径单一，因此，对住房租赁企业的融资能力要求颇高。中南菩悦浦寓类REITs的顺利通过，对加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应”，华泰证券资管人士对此评价道。
