【国家扶持项目】日前,国务院发布"租房新政",新政最 大的亮点,是鼓励包括政府公租在内的机构租赁.为此,新政大篇幅地提出,通过金融、税收、土地等政策优惠,培育和壮大机构租赁.此外,还可突破规划和用途限制,将商业用房改造为租赁住房,水电气的价格按民用标准执行.事实上,从管理层的角度来看,无论租赁权益保障缺失、租金水平高涨,还是居民"重售轻租",都与机构租赁弱小相关.

租赁市场具有明显的公共属性,机构租赁则是稳定市场、降低租金和权益保障的"压舱石".国际上,政府公租和地产企业、金融机构、非盈利组织等私人机构租赁(接受租金管制或政府补贴)占市场份额30%以上.2011年,德国1860万套租赁房中,政府公租房占24%,私人机构房源占22%;2013年,美国3200万套私人租赁住房中,机构租赁占28.4%.

目前,我国机构租赁占比太低.数据显示,我国25.8%的城市居民租房住,89.5%的可出租房屋来自私人住宅.2010年,基于北京租客的网调显示,租赁关系以个体房东散租和个体二房东转租为主,二者占比超过80%.只有约6%的租赁住房来自机构出租,主要的租赁机构是就业单位(4%)和房管部门(2%).无人监管、处于野蛮生长的个体散租市场占主导.

机构租赁弱小,根源是系统性的:一是房地产开发和销售利润率较高(毛利率和净利率分别高达30%和10%),相比之下持有和租赁收益太低,甚至低于无风险利率;二是REITs(房地产投资信托基金)等产品缺失,租赁投资回收期太长,久期和流动性风险突出;三是租赁是"轻资产、重运营"的行业,人工、管理成本高;四是政府监管缺失、信用环境尚待净化,租赁交易成本高,投入产出不匹配.

此次租房新政似乎要着重改变上述局面.对一般纳税人出租营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税;支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,推进REITs试点;鼓励地方政府盘活城区存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应."商改租"在规划上的突破,可谓是最 大利好.

未来,租赁需求边际增长更快.大学毕业生、蓝领工人等新市民成为楼市需求主体,讲究生活品质的"90后",不希望成为房奴;城市化已进入"下半场",即从城市化到"大城市化".面对居高不下的房价,租赁是新市民们的***选择,甚至是长期选择.因此,有预测称,目前1.5万亿元的租赁市场未来或翻倍;从供应看,楼市进入存量时代,25%的房屋闲置,托管需求很大.同时,产业转型,大量厂房要改造,也亟待向需求更大的租赁市场转型.

目前,存量物业盘活、"商改租"等领域,由于土地成本很低,此前机构进入租赁市场所顾虑的投资回收期太长、流动性风险均明显缓减,从而被视为发展机构租赁的"风口",较为突出的是近年来贴上"互联网+"标签的长租公寓市场.近年来,相继有蘑菇公寓、青客、YOU+公寓等长租公寓品牌诞生,并获得资本市场多轮融资的青睐,长租公寓也成为龙头万科转型的四大领域之一.

不过,笔者认为,即便普遍"合法逃税",散租市场投资收益率也仅为2%~ 3%,难以进入机构投资者的选项.因此,考虑到租赁服务占用较多的人力资源,REITs在推广难度大的情况下财务投资的成本也很高,即便有税收优惠、规模化优势,也无法提供足以吸引机构进入的最 低收益率.目前,绝大多数长租公寓运营商主要依赖租金收益,标准化的配套生活服务,以及个性化人居体验、智能硬件接入、群体租赁定制(如软件园公寓)等增值服务还无法匹敌租金收益.

另外,物业盘活、"商改租"尽管降低了土地成本,但改造成本不可忽视.一方面,"商改租"涉及厨卫、空调、暖气等,有机构预测,每平米的改造装修成本在2000元以上,一套50平米的空间改造需要成本10万以上,仅改造成本就需要2年以上才能收回.另一方面,"商改租"还包括社区、教育、医疗等生活服务配套,涉及到区域规划的调整,综合成本会非常大.

因此,要警惕打着长租公寓的幌子,冲着政府补贴、风投青睐,无视租赁市场培育和探索增值服务的圈钱行为、投机行为.近年来,国家鼓励创客空间发展,但投机资金借助"双创"热潮一哄而上,包装骗取政府补贴、风投资金的不在少数.本质上,多数创客空间是靠租金收益的"二房东",在集聚创业人才、扶持初创项目、融资支持和成果推广方面的增值服务严重缺失.

即便部分长租公寓能盈利,也多为高端租赁经营,这与国家扶持机构租赁大相径庭.笔者认为,针对新市民为主的租赁供给,具有很强的住房保障特性,依靠市场是不现实的.

首先,政府公租房和货币补贴要占据一定比重,发挥带头作用,这才是稳定租赁关系、降低租金价格、净化租赁市场环境的基石.德国机构租赁的主体是政府公租、非盈利组织,然后才是接受政府补贴的市场化机构租赁.

目前,相比房屋开发和销售,我国住房租赁在拉动经济和税收上的贡献很低,地方热情不高,这是政府公租难以壮大、占据重要地位的体制性原因.