◎每经实习记者 张寿林

近日，中国工商银行发布《关于加强个人商用房贷款风险管理的通知》（以下简称《通知》），《通知》内容包括，个人商用房贷款首付比例由过去的50%调整到70%，商住两用住房的首付比例由45%调整到50%，贷款所购商用房为小区配套底商的首付比例仍为50%。

《通知》还规定，商用房类型应以单套面积相对较小，价格较为稳定，易于处置变现的商住两用房以及住房小区配套底商为主，严控宾馆、酒店、写字楼等个人商用房项目准入，对三、四线城市的个人商用房贷款业务，原则上控制贷款余额只降不增。

对此，一位工行总行人士称，根据市场变化进行相应的风险管理属于商业银行正常的经营行为。但更多有关情况，他表示不愿再透露。

工行北京网点开始执行

目前，这一规定已在北京开始执行。工行北京某支行个人贷款业务经理告诉《每日经济新闻》记者，在具体办理业务的时候，符合相应政策条件的，首付比例也可以做相应调整，但这是有弹性的。

在利率方面，另一位工行业务经理则表示，和之前一样，依照基准利率上浮10%。他同时表示，对于首付比例，并没有看到其他银行做出调整。

《每日经济新闻》记者随后联系了数家股份制商业银行，针对商用房首付比例是否有调整一事进行询问，但对方均表示没听说。

记者通过联系工行上海分行及其部分网点，了解到目前还未正式执行该通知，上海其他行也没有这一方面的变动。但另有媒体报道称，工行这一新规在西安、郑州等地已开始实施。

上述工行总行人士表示，根据市场变化进行相应的风险管理属于商业银行正常的经营行为。但更多有关情况，他表示不愿再透露。

商业地产风险攀升

中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，银行政策调整，一般出于两大原因，一个是银行基于风险的考虑，另一个是监管部门的窗口指导，“有可能某方面的贷款在一段时间发放过多，监管部门对其作窗口指导，被动进行政策调整。至于工行的这次调整，可能有主动做风险控制的考虑，也可能是窗口指导。局外人只能猜测。”

市场有观点认为，这可能和商业地产面临的压力有关。尹中立也分析了当前的商业地产形势，他表示，商业地产和宏观经济周期高度相关，在整个经济增长速度下行的过程中，商业地产收益率普遍下降，“出现了很多铺面出租不掉的情况，这种现象越来越多。”他还分析称，从总量来看，在GDP下行的过程当中，零售业的增长速度也在下滑。

“商业地产近几年面临双重冲击。一个是来自宏观经济的冲击，一个是来自电商的冲击。”尹中立认为，电商对实体门店形成了较大影响，“以零售业为代表的商业模式发生了非常大的变化，以前主要靠在路边租一个商店去营销，这种模式被电商所取代。”

长富汇银基金执行总裁杨明伟告诉《每日经济新闻》记者，这说明银行对房地产市场的未来走势持谨慎态度，“从全国范围内来看，商用房存量较大，相比住宅而言去库存速度较慢。银行从风险管理的角度来说，提高首付比例有助于降低自身承担的风险。”

他进一步分析称，目前一线及热点二线城市调控政策已经开始逐渐收紧，前期过快上涨的房价涨幅已开始逐步放缓，需求集中释放以后，成交量也有调整的迹象。我国房地产市场经历了上半年的大幅上涨后，下半年出现调整的可能性较大。从行业层面来看，受经济放缓和互联网冲击等影响，实体店铺的盈利能力逐渐下降，甚至已经有不少店铺倒闭。从降低自身不良贷款率来说，银行应该选择盈利能力高、容易变现的优质资产。经营不善的商用房将很难变现，因此，提高商用房首付比，减少贷款额度，可以从一定程度上降低不良资产带来的风险。

尹中立则表示，对个人商用房的房贷收紧，其影响是有限的，“商业地产还不至于影响整个宏观经济运行，因为整个房地产当中，商业地产只占百分之二三十，住宅才是大头。用不着把这个事情扩大化。”

杨明伟也认为，银行收紧贷款主要出现在个别城市、个别领域，目的主要是为了控制风险，并不能改变流动性保持宽松的基本面。目前我国经济下行压力依然很大，“稳增长”仍是当前经济工作的当务之急，而宽松的货币政策有助于刺激经济的恢复。当前实体经济融资难仍未得到明显改善，央行将继续“呵护”市场流动性，我国低利率的宽松政策还将持续。