编者按:经记者调查,北京周边房价明显回落,固安房价下跌在20%-30%左右。房价下跌,打击了炒房者、投机客,这无疑是有利于房地产市场健康成长的。今日,本报聚焦北京周边房价下跌,希望提供有益的价值参考。

　　4年前,王先生(化名)提着行李,走在高楼环绕却空无一人的固安街道上,新公司注册在了固安,至于员工,只有王先生一个人。

　　彼时,在京津冀一体化的驱动下,在北京买不起地也租不起厂房的企业,都在向固安走。表面上看,似乎随着产业的外迁,会有一大批人涌入固安。但现实却是,产业落地尚未带来大量的人口转移,固安的楼市却开始了迅猛的膨胀式发展。

　　时至今日,王先生的家依然在北京,一个星期,4天在固安,3天在北京。至于王先生的公司,发展至12个人,其中4个是固安本地人。而固安的房价则已经从每平方米约6000元猛增至2.5万元左右。

　　接开发商盘的人,多数是投资客。时至今日,接投资客盘的人,仍然有投资客。

　　房价疯狂的上涨,发生在2016年。下降,则发生在今年3月下旬环京楼市被严格限购之后。

　　“少数投资客在房价高点时成功出逃,多数人现在依旧僵持观望。平均来看,限购后到现在的3个月时间内,固安二手房每平方米约下跌3000元,至于个别急于出让的业主,每平方米下降超7000元的也有。”在固安一家二手房中介门店中,仅有的两位店员向《证券日报》记者透露,现在买房的人多数是固安本地的刚需,之前捂着不卖的投资客现在有不少急于卖掉的,但成交并不容易。

　　部分二手房降价逾20% 

　　一家闹市中的中介门店,下班时间,仅有两位店员,各自看各自的手机。夏日的热风,对面餐馆的吵闹,似乎都传不到这里。尽管墙上挂着全固安的楼盘图,小区名称密密麻麻,但却几乎没有客户愿意跟他们走进其中的小区,去看房谈价,更不要说达成交易。

　　“现在一个月,一家店大概就能卖4套房。”女店员告诉本报记者,3个月多月前,一个月能卖10套-20套。至于现在的房价,多数在1.7万元/平方米左右。

　　伴随着成交量的急剧下滑,市场预期逆转,原本每平方米直逼2.8万元的新房住宅市场供应也不再集中,限购前传导至二手房市场的大量投资需求不再活跃。

　　相反,2013年至2016年下场的不少投资客一改限购前的惜售态度,离场的情绪显得愈发着急,纷纷拿出房源来挂牌销售,且甩卖力度越来越大。

　　“有一个好处,就是从限购前没什么房子可卖,到现在业主拿出了更多的房子卖,要比限购前大概多出2倍的房源。”男店员向记者如是透露,但限购特别严格,外地人有资格买房的人太少了,尽管价格一再下降,接盘的人也很少。

　　该男士进一步向记者透露,在紫荆花园小区,有一个女业主领头的炒房团,2014年前后,以每平方米6000元-7000元的价格,买了数套房子。前一段,以每平方1.9万元卖了一套房。最近,这位女业主又抛出了该小区同样户型的一套房,报价仅为每平方1.5万元,现在还没有卖出去。

　　换言之,同样户型和面积的房子,每平方米下降4000元,下降幅度超过20%,依然无人问津,市场还在观望。

　　上述女店主也向记者兜售称,有一个有房本的91平方米的两居户型,按照限购前市场的正常价总价是210万元,现在140万元业主就能卖,现在就可以带你去看房。

　　换言之,这套房总价降了70万元,单价则降了8000元/平方米,降价幅度超过34%。

　　“还有一个小区,以前正常的成交价约为1.8万元/平方米,现在业主报出了1.2万元/平方米的价格甩卖,现在也还没有卖出去。” 上述男士进一步向记者透露,现在的固安二手市场,房子可以称得上是甩卖了,市场预期急转直下,手握数十套房源的投资客都在着急离场,但即使是市场真正有资格买房的刚需一族,观望情绪也很浓,这些投资客脱手并不容易。

　　投资客急于离场 

　　在实地调查采访中,《证券日报》记者获悉,进入固安的投资客可谓是分批进入的,多数都来源于北京外溢的投资和居住需求。2014年前后,进入固安买房的投资客多投资两居户型,一般是80平方米-90平方米之间,总价在60万元左右,单价多数在每平方米6000元-7000元之间。而2015年至今,进入固安的投资客依然青睐两居户型,但少则以每平方近万元的价格买入,多则以单价突破每平方2万元的价格进入固安楼市。

　　值得关注的是,新房一直是固安楼市的主力,二手市场活跃度一直不高。但对于固安的二手中介来说,2016年底至2017年一季度是其真正的黄金时期,彼时,固安充斥着400多家二手门店。而在这一轮的换房中,早期进入固安的投资客有一部分真正实现了高位套现。

　　正如上述男店员向《证券日报》记者所透露的一样,在以6000元/平方米价格进入固安楼市的炒房团中,即使以大量低于当前市场均价水平的价格出售,利润也相当丰厚,因此这批投资客正在抓紧套现。而高位入场的投资客,有一部分则是被套住了,毕竟,在固安,一手、二手房房价倒挂现象极少,新房价格普遍高于二手房,因此这些投资客只能选择暂时观望,寄望于能有新政策出台,再次刺激房价上涨。

　　然而,在这个二手房流动性差,新房经历疯狂上涨又开始沉寂的市场里,扭曲的、违规的交易开始搅动市场。

　　“如果你是外地人,没有在固安买房的资格,过去补缴社保的灰色操作手法基本不能再用了,但还有办法能够买到房。”一位熟悉当地市场的消息人士向《证券日报》记者透露,购房人、业主和中介签署三方协议,然后有关人士开始帮助业主打通在固安缴纳社保的通道,从现在开始缴纳最低社保,三年后过户。

　　至于这种交易带来的违约风险,有胆子的投资客并未怯场。上述人士向本报记者透露,即使现在固安二手市场的交易量骤减,中间依然有一些投资客是运用这种方法买房的,对于个别中介门店来说,5单交易中可能出现2单类似的交易。

　　也就是说,早期投资客甩卖部分房产,急于离场,但即使接盘者很少,依然有投资客再次入场。对于环北京楼市来说,固安可谓承接北京外迁产业较为集中的地区,但似乎充斥固安楼市的,依然是那些投资客。