在确定了2017年要完成不动产统一登记系统全国联网的目标之后，不动产统一登记的技术环节正在不断完善。在职能归属、系统搭建标准等相继确定后，涉及不动产统一登记操作环节的技术规范已经落地。
《不动产登记操作规范》(试行)(下称《规范》)已经由国土资源部定案。作为不动产统一登记的主管部门，国土资源部已经要求地方政府依据《规范》，对属地职能部门进行专题培训并开展业务研讨。
《规范》对不动产统一登记中最为敏感的查询问题进行了细化规定，除规定了有权查询不动产登记信息的主体外，《规范》系对于查询登记的规定基本围绕不动产标的物展开，这意味着殊为敏感的“以人查房”难以拥有合法空间。
细化查询
“这是我们收到的一系列关于不动产统一登记的法律文件中，对查询问题规定得最为细致的一个，之前的都是原则性规定，但是，这次不一样。”6月7日下午，一位地方国土资源厅内部人士证实，《规范》已经下发到各地方政府及其国土资源、不动产登记职能部门。
2013年11月20日召开的国务院常务会议，决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。
此后，《不动产登记条例》《不动产登记条例实施细则》等相关法律文件相继下发，基本构成了不动产统一登记的法律和行政职权框架。“但是，前几个文件汇总，对于查询的规定还都是原则性的，而对公众而言，查询又是最敏感和关键的问题。”中国土地开发综合研究院研究员于垂青表示。
多位参与不动产登记制度前期论证的 权威人士表示，不动产统一登记相关规定是逐级递进的，即从职能到框架再到实施技术，因此，此次已经定案并下发的《规范》之中，对于不动产统一登记的查询主体、范围、条件、方式等，都做了详细规定。
此前，由于房姐、房叔等个人拥有多套住房的事件被曝出，并引发纪检、法律部门对相关人员的调查，不动产统一登记一度被外界寄予反腐、监督等方面的期望。但也因涉及个人隐私和法律权利的侵犯与保护问题，引发巨大争议。
“建立不动产登记制度的初衷不是从反腐出发的，但外界寄望能够产生这样的效果，这就使查询问题站到了风口浪尖上。”于垂青表示。
明确主体
在之前正式印发的《不动产统一登记条例》《不动产统一登记条例实施细则》中，也都不同程度地涉及到了关于不动产统一登记查询的有关内容。但是规定较为笼统，基本上停留在“不动产权利人、利害关系人、相关司法部门”的层面，而对于上述方向，没有具体解释。
前述地方国土资源厅内部人士表示，此次《规范》中，对于查询主体进行了较为细致的规定，也对权利人、利害关系人、相关司法部门的边界进行了明确界定，使不动产统一登记的查询，基本具备了实际操作性。
《规范》中在明确提出权利人可以查询、复制其全部的不动产登记资料的同时，明确将利害关系人的范围界定为：因不动产交易、继承、诉讼等涉及的“利害关系人”。
与此同时，利害关系人可以查询、复制的权利人不动产登记信息的范围，也由《规范》进行了明确界定，即利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。
对于司法部门查询不动产登记信息，《规范》也进行明确的界定和要求。《规范》提出，人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关以及其他因执行公务需要的国家机关可以依法查询、复制与调查和处理事项有关的不动产登记资料。
同时，按照《规范》的要求，人民法院、人民检察院、国家安全机关、监察机关以及其他因执行公务需要的国家机关查询的，应当提供本单位出具的协助查询材料和工作人员的工作证和执行公务的证明文件。
“查询”空间
“在下发《规范》，传达精神的时候，国土资源部特别强调不动产统一登记信息查询中的合规与保密问题，要求依法严格保守不动产权利人的有关不动产登记信息。”前述地方国土资源厅内部人士表示。
据了解，国土资源部要求地方政府及其不动产登记职能部门，查询不动产登记资料的单位和个人要履行保密义务，未经权利人同意，不得泄露查询获得的不动产登记资料。在此过程中，国土资源部特别强调，不动产登记机构不得通过政府信息公开的方式提供不动产登记信息。
所谓“以人查房”，是指以不动产权利人为特定查询条件，通过不动产统一登记平台，查询其名下所有不动产统一登记信息的查询行为。
《规范》在涉及查询部分的内容要求，查询的不动产属于本不动产登记机构的管辖范围。同时，还要求查询行为的目的明确且不违反法律、行政法规规定。从这些规定看，其操作规范基本以不动产标的为对象，因此，“以人查房”的操作空间基本不存在。
“当然，不能排除个别情况，司法机关或者有关部门按照有关规定，进行特定方式的查询，这一点，《规范》也没有禁止，但是，我想，这不应该是常态。”于垂青说。
此外，按照《规范》的要求，查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当审查申请人的查询目的是否明确，经审查符合查询条件的，不动产登记机构应当当场向申请人提供查询结果。因情况特殊，不能当场提供的，应当在5个工作日内向申请人提供查询结果。
国土资源部向地方政府强调，各级不动产登记机构要充分认识信息安全工作的重要性，按照《规范》的规定，建立健全分级控制、层层把关的不动产登记资料安全保密制度，严把登记资料移交、数据整合建库、信息系统运行、登记业务开展和信息共享查询等关键环节，确保信息安全贯穿于不动产登记工作的全过程。建设符合安全保密标准的不动产登记资料存放场所。加强人员管理，通过签订保密协议、开展信息安全风险评估与检查、定期对工作人员进行信息安全教育培训等方式，做到登记信息全方位监管。
